Q. ADDITIONAL INFORMATION (EXCLUDED FROM THE AUDITED FINANCIAL STATEMENTS)
Q1 EARNINGS RECONCILIATIONS
Q1.1 Reconciliation of net income before fair value adjustments to distributable earnings
 
  Group
  June 2020 
R'000 		   June 2019 
R'000 		   
Net income before fair value adjustments  1 411 026  1 797 771    
Adjustments to calculate distributable income  (152 985) 104 897    
    Straight-line rental income accrual  (118 286)   87 887    
    Non-controlling interest  21 449    30 959    
    Taxation paid – Hyprop Mauritius  –  (427)   
    Net interest adjustments  (4 036) 134    
    Other fair value adjustments – Edcon  (45 172) (12 705)   
    Gruppo non-remittable cash  (5 039)   –    
    Capital items for distribution purposes  (1 901)   (951)   
Distributable earnings  1 258 041    1 902 668    
         
Q1.2 Reconciliation of cash generated from operations to distributable earnings      
  Cash generated from operations  1 733 439  2 149 932    
  Adjusted for:  (475 398) (247 264)   
      (Decrease)/increase in receivables  121 652    49 433    
      Decrease/(increase) in payables  (46 641)   6 838    
      Bad debt provision and related balances  (77 682) (47 052)   
      Depreciation  (45 860) (42 209)   
      Share-based payment expense (net of forfeit credits) (11 795) (2 496)   
      Interest received  88 997  156 043    
      Interest paid  (637 392) (617 198)   
      Dividend received  120 630  221 190    
      Other non-cash items  2 219  (406)   
      Non-controlling interest  21 449  30 959    
      Taxation expense – Mauritius  –     (427)   
      Sub-Saharan Africa  (9 074)    134    
      Capital items for distribution purposes  (1 901)    (951)   
      Capital items – other  –     (1 122)   
  Distributable earnings  1 258 041     1 902 668    

Q2 NET ASSET VALUES
 

NAV

Net Asset Value (NAV) per share is calculated by dividing equity and reserves attributable to Hyprop shareholders (as reflected on the statement of financial position) by the number of ordinary shares in issue at the end of the year less treasury shares.

TNAV

Tangible Net Asset Value (TNAV) per share is calculated by dividing tangible net asset value (as calculated below) by the number of ordinary shares in issue at the end of the year less treasury shares.

The effect of outstanding/unvested shares awarded to employees under the share scheme is not material.
Q2.1 Calculation
 

The following table reflects the net asset and share data used in the NAV and TNAV per share calculations:

Group         Company        
  June 2020 
R'000 		    June 2019 
R'000 		    June 2020 
R'000 		    June 2019 
R'000 		   
Equity and reserves attributable to Hyprop shareholders (R000) 19 346 335     24 452 006     19 732 018     24 540 621    
Adjusted for: 
Deferred taxation  95 198     87 561     95 198     87 561    
Tangible Net Asset Value (R'000) 19 441 533     24 539 567      19 827 217      24 628 182     
Number of ordinary shares in issue  255 894 516     255 894 516     255 894 516     255 894 516    
Treasury shares  (1 649 191)    (611 519)    –     –    
Net number of ordinary shares in issue  254 245 325      255 282 997      255 894 516      255 894 516     
NAV per share (Rand) (1)  76.09     95.78     77.11     95.90    
TNAV per share (Rand) 76.47     96.13     77.48     96.24    
(1) The net asset value per share is calculated on the basis that the dividend payable for the six months ended 31 December 2019 of R 3.08 per share, is treated as a liability.

Q3 FIVE-YEAR REVIEW
 
Group   
  June 2020 
R'000 		    June 2019 
R'000 		   June 2018 
R'000 		   June 2017 
R'000 		   June 2016 
R'000 		   
Revenue  3 102 342     3 217 848    3 113 713    3 167 649    3 078 221    
    Rental and other lease income  2 261 122     2 567 150    2 244 650    3 128 062    2 976 420    
    Straight-line rental income accrual  118 286     (87 887)   (3 847)   39 587    101 801    
    Recoveries  722 934     738 585    872 910    –    –    
Impairment of trade receivables  (77 682)    (47 052)   –    –    –    
Property expenses  (1 139 721)    (1 132 002)   (1 049 892)   (1 073 877)   (993 861)   
Net property income  1 884 939      2 038 794     2 063 821     2 093 772     2 084 360     
Other operating income  20 871     30 828    –    –    –    
Other operating expenses  (89 130)    (72 428)   (55 778)   (78 232)   (76 593)   
Operating income  1 816 680      1 997 194     2 008 043     2 015 540     2 007 767     
Net interest  (548 395)    (461 155)   (282 273)   (336 502)   (366 176)   
    Interest income  88 997     156 043    312 550    294 177    323 759    
    Interest expense  (637 392)    (617 198)   (594 823)   (630 679)   (689 935)   
Net operating income  1 268 285      1 536 039     1 725 770     1 679 038     1 641 591     
Guarantee fee income  22 111     40 542    46 671    36 931    –    
Dividends received  120 630     221 190    182 778    146 350    –    
Net income before fair value adjustments  1 411 026      1 797 771     1 955 220     1 862 319     1 641 591     
Changes in fair value  (4 636 928)    (587 083)   767 052    973 270    1 227 151    
    Investment property  (4 668 419)    (337 238)   650 206    1 142 199    1 280 333    
    Financial guarantees  (16 665)    –    –    –    –    
    Other investments  (45 172)    (12 705)   –    –    –    
    Loans receivable at FVTPL  –     (105 809)   –    –    –    
    Financial asset  314 528     (85 229)   87 761    (163 855)   –    
    Derivative instruments  (221 200)    (46 102)   29 085    (5 074)   (53 182)   
Profit on disposal of investment property  –     2 825    2 697    2 031    –    
Loss on disposal of subsidiary  –     –    –    (2 557)   –    
Impairment of loans receivables  (289 974)    (1 350 727)   (166 441)   (25 377)   –    
Other impairments  –     (29 964)   (10 102)   10 102    (10 102)   
Impairment of goodwill  –     –    –    (18 134)   –    
Derecognition of financial guarantees  –     185 686    11 984    –    –    
Net (loss)/income before equity-accounted investments  (3 515 876)    18 508     2 560 410     2 801 654     2 858 640     
Share of (loss) from joint ventures  –     –    –    (50 380)   (41 007)   
Share of income from associate  –     –    –    –    457    
(Loss)/Profit before taxation  (3 515 876)    18 508     2 560 410     2 751 274     2 818 090     
Taxation  (7 150)    93 028    (39 486)   (4 340)   (50 930)   
(Loss)/Profit for the year  (3 523 026)    111 536    2 520 924    2 746 934    2 767 160    
Total (loss)/profit for the year attributable to shareholders of the Company  (3 401 849)    164 922    2 529 467    2 767 652    2 750 847    
Investment property at fair value (1)  24 665 964     28 636 718    30 849 201    29 825 333    28 822 197    
Distributable income per share (cents) 493     745    757    695    620    
(1) Excludes investment property held-for-sale.

Q4 FINANCIAL INFORMATION ON HYSTEAD
Q4.1 Statement of financial position
 

(Extracted from management accounts and included for information purposes only)

Hystead Group    
   June 2020 
R'000 		   December 2019 
R'000 		   
Non-current asstes  15 782 048   12 770 970     
Investment property  15 703 889  12 710 535    
Other non-current assets  78 159  60 436    
Current assets  662 652   722 625     
Receivables and other current assets  181 292  129 512    
Cash and cash equivalents  481 360    593 112    
Total assets  16 444 700  13 493 595    
Non-current liabilities  15 268 581   12 880 535     
Borrowings – in country  6 566 662  5 846 418    
Borrowings – equity  7 808 821  6 318 251    
Other non-current liabilities  893 098  715 866    
Current liabilities  1 312 323  769 442    
Borrowings – in country  975 982  185 870    
Other current liabilities  336 341  583 572    
Total liabilities  16 580 904  13 649 977    
Net assets  (136 204) (156 382)   

Converted to Rand at year-end spot rate R19.45/EUR (2019: R15.74).
Q4.2 Operating/distributable income
 

(Extracted from management accounts and included for information purposes only)

   Hystead Group        
  June 2020 
R'000 		    December 2019 
R'000 		   
Revenue  1 339 716     1 460 791    
         
Operating profit  888 979     917 624    
Finance costs  (444 356)     (383 917)    
Loss from derivatives  (21 822)     (21 446)    
Net income before taxation  422 801     512 261    
Taxation  (148 999)     (150 661)    
Net income after taxation  273 802     361 600    
         
Dividends declared  202 598     368 510    
Dividend included in Hyprop's income  120 630     230 386    

Converted to Rand at year-end spot rate R17.32/EUR (2019: R16.31).